QUANTO RENDE UNA CASA IN AFFITTO?
In questo articolo Guadagno Affitto Immobile cerca di rispondere alla domanda: quanto rende una casa in affitto.
Conviene comprare un immobile oppure conviene comprare un Porsche Cabrio?
Capita che chi ha un po’ di soldi da parte non sa precisamente dove investirli.
I titoli di stato non rendono niente, i conti deposito… beh se “investi” la tua liquidità in conti deposito non sei una volpe (il rischio di default delle banche è sempre dietro l’angolo nonostante la Banca Centrale Europea stia iniettando nel sistema miliardi di liquidità), investire in Borsa significa giocare con i soldi (se non sei un broker affermato).
Cosa bisogna fare per avere una rendita “vitalizia” e far fruttare i propri risparmi?
Non è mai passato di moda il comprare una casa per affittarla ed avere una rendita.
Conviene? Che rendita possiamo ottenere? Quali sono i rischi?
Sono tutte domande legittime ed oggi cercheremo di rispondere.
Utilizziamo il calcolatrice COMPLETO (LINK) di GuadagnoAffittoImmobile.it e vediamo se l’acquisto di un immobile vale veramente la pena.
Partiamo dal presupposto di avere già i soldi a disposizione e non di chiedere un mutuo. E’ chiaro che a seconda del costo iniziale di una casa, l’affitto su cui potremo contare è direttamente proporzionale al valore di un immobile.
PS. Se non hai i soldi e speri di finanziare l’investimento grazie al mutuo della Banca, è meglio se investi il poco denaro che hai in una macchina nuova..
La Banca al giorno d’oggi non è certo li a dare denaro a persone che non hanno abbastanza reddito o altri immobili di proprietà.
Come si stabilisce il prezzo di affitto del nostro immobile?
Fare l’affare in una compravendita è un concetto banale: bisogna pagare poco un appartamento in una zona in cui sappiamo non avremo problema ad affittarla.
Il prezzo dell’affitto viene determinato dall’offerta di appartamenti simili.
Andate su subito.it, il Marketplace di Facebook, gli annunci di case che si trovano sui gruppi “chiusi” di una determinata città e vedete quanto chiedono gli altri proprietari di immobili.
Non fidatevi ciecamente delle valutazioni fatte dalle Agenzie immobiliari… Loro valuteranno poco il vostro immobile (potenziale affitto che potete ottenere) per poterlo affittare velocemente (cosi prendono la provvigione velocemente).
A quale categoria di locatari affideremo il nostro immobile?
Famiglie, lavoratori, studenti, stranieri, pendolari?
È bene valutare attentamente chi sarà il nuovo inquilino perché in Italia il problema degli sfratti è molto serio e complicato.
Nel caso in cui un inquilino non paghi l’affitto sono problemi grossi e possono passare anni prima di mandare via l’inquilino moroso. (Al seguente LINK rispondiamo a questa domanda).
Per mitigare questo rischio molti proprietari chiedono fidejussioni a garanzia, oppure fanno contratti esclusivamente a residenti oppure a coloro che sono statali o che comunque abbiano (possono dimostrare) una busta paga che possa essere aggredita in caso di morosità.
Purtroppo non sono ben visti i liberi professionisti, chi ha un’attività in proprio, chi lavora a partita Iva, insomma a tutte quelle categorie che non possono dare una garanzia a lungo termine.
(Questo è un paradosso perché nessuno al mondo può dare (VERE) garanzie ma spesso le persone preferiscono chi ha il posto fisso… preferiscono il lavoratore dipendente… -> anche i dipendenti alla prima crisi rimangono a casa in “braghe di tela”).
TASSE: Quante tasse dobbiamo pagare per avere la proprietà di un immobile?
Determinato il prezzo dell’affitto bisogna capire quante tasse ci sono da pagare. Se si tratta di “prima casa” possiamo godere di agevolazioni e tutto sommato l’ammontare di tasse è relativamente basso (il 2% di imposta di registro sul prezzo di vendita).
Se invece siamo abbiamo già la casa e vogliamo acquistarne un’altra…qui sono dolori.
Le spese in questo caso AUMENTANO come ad esempio le spese di registro sono al 9%, mentre se acquistiamo l’immobile da una impresa ci potrebbe essere anche l’Iva al 10% o al 22% ( N.B controlla la guida fiscale sulle imposte della casa dell’ Agenzia delle Entrate).
A queste somme bisogna aggiungere la % per l’agenzia immobiliare, se non acquistate direttamente da privati.
La % dell’agenzia varia dal 2 al 4%. Quindi se una casa ha un prezzo di acquisto di 100.000 euro, alla fine tra commissioni e tasse sulla seconda casa ci costa in totale circa 115.000-120.000 euro.
Le tasse che paghiamo sull’affitto che percepiamo:
Se optiamo per la cedolare secca, l’aliquota è del 21% sull’ affitto che riceviamo (attenzione che il canone non si può aggiornare in base all’ISTAT). Altrimenti possiamo pagare scegliendo il vecchio metodo a scaglioni Irpef, ovvero, i soldi che riceviamo dall’ affitto fanno reddito e l’aliquota che paghiamo è a seconda dello scaglione Irpef di appartenenza.
È possibile anche applicare l’aliquota al 10% sulla cedolare secca, per canone concordato. In questo caso il canone non lo stabiliamo noi ma simo obbligati a seguire delle tabelle che stabilisce l’unione degli inquilini e che cambia da città a città. Ovviamente è più basso rispetto da quello di mercato.
Con il canone concordato usufruiamo anche di uno sconto sull’ IMU e sulla TASI pari al 25%.
Che rendita possiamo aspettarci in percentuale?
Riferendoci alla una casa che abbiamo pagato 120.000 euro comprese tasse (prezzo di acquisto 100.000 euro). La rendita media degli immobili residenziali è circa il 6% annuo che corrisponde a 7.200€ lordi. Al mese sono indicativamente 600€.
Per fare i calcoli corretti consigliamo di compilare il CALCOLATORE COMPLETO e ragionare su quanto rimarrà di NETTO del nostro affitto.
1.000€ di affitto mensili possono sembrare all’apparenza molti ma se abbiamo spese condominiali alte ed il nostro scaglione Irpef è intorno al 40%… conviene non fare niente perché l’affitto servirebbe solamente a pagare tasse e spese.
A questa rendita LORDA inoltre dobbiamo togliere l’IMU da pagare, questa volta su seconda casa.
Sul valore di 120.000 (tutto dipende dalla rendita catastale, potete sapere a quanto ammonta facendo una visura catastale online, è gratuita) sono circa 800 euro l’anno. Questo importo varia sa comune a comune e appunto dal valore di rendita catastale.
Ultimissima considerazione: Ogni circa 15 anni, ogni proprietà va ristrutturata.
Quando partite con l’affittare il vostro immobile dovete attualizzare le spese future che farete tra 15 anni.
Comprare una casa come rendita conviene o no?
Bisogna fare molti calcoli. Normalmente le persone non hanno voglia di avere stress e rotture di scatole .
Se siete questo genere di persone che preferisce guardarsi una serie su Netflix piuttosto che valutare investimenti immobiliari…lasciate stare. Non fate fare i VOSTRI calcoli alle agenzie o al commercialista.
Anche nel mondo dell’immobiliare il motto migliore è: Chi fa da sé fa per tre!
Se non avete voglia di avere rotture di scatole ed avete ereditato 100.000€ oppure i vostri genitori vi hanno lasciato un appartamento… vendetelo e compratevi un bel Porsche 4S usato fiammante! ?
