VOLTURA – SUBENTRO NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Cosa significa subentrare in un contratto di locazione?
Il subentro può essere effettuato da locatore e conduttore?
Cosa comporta a livello fiscale il subentro – voltura del contratto di locazione?
COS’È IL SUBENTRO – VOLTURA DEL CONTRATTO:

Il subentro è definito come l’atto del subentrare, ossia “entrare al posto di un altro succedendogli immediatamente o sostituendolo” (Fonte: Dizionario on-line Treccani).
Nel contratto di locazione subentrare nel contratto significa succedere o sostituire nella rispettiva posizione il locatore oppure il conduttore.
La legge consente quindi il subentro nella posizione contrattuale di chi ha concesso in locazione sia chi è titolare del diritto personale di godimento.
Il subentro può avvenire per accordo tra le parti o per disposizione di legge.

SUBENTRO – VOLTURA DEL LOCATORE:
Ipotizziamo che il locatore ceda l’unità immobiliare oggetto del contratto. Supponiamo l’ipotesi standard, ossia che il terzo acquirente sia a conoscenza del contratto di locazione in essere.
Tralasciamo le ipotesi di irregolarità nel contratto di locazione, in quanto ai sensi dell’art. 1599, quarto comma, c.c. l’acquirente deve comunque rispettare il contratto di locazione “se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante”.
In tali casi, specifica il successivo articolo 1602 del codice civile, “il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”.
La legge non disciplina espressamente un’ipotesi nella pratica ricorrente, ossia il decesso del locatore.
In tal caso, come ha chiarito la Suprema Corte di Cassazione, “la morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione con il subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi e con il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l’obbligazione relativa al pagamento del canone” (così Cass. n. 1811/89).
V’è poi la possibilità di cessione del contratto di locazione nell’ambito della cessione d’azienda, ove i contratti di locazione in essere siano il frutto dell’attività dell’azienda ceduta.
La legge n. 392 del 1978 (art. 7) prevede la nullità delle clausole di scioglimento della locazione di immobili destinati all’uso abitativo.

SUBENTRO – VOLTURA DEL CONDUTTORE (INQUILINO):

I casi di subentro dell’inquilino sono:
a) per decesso del conduttore, in tal caso gli succedono nel contratto gli eredi
b) nel caso di separazione e divorzio, al conduttore succede nel contratto l’altro coniuge, qualora il diritto di abitare nella casa familiare gli sia stato attribuito dal giudice
c) per cessione del contratto.
Nell’ipotesi di cessione del contratto, dove non diversamente pattuito, il subentro non avviene ex lege, ma deve avere l’assenso del locatore.

ASPETTI FISCALI DEL SUBENTRO NELLA LOCAZIONE:

I contratti di locazione ad uso abitativo devono essere registrati, a pena di nullità, entro trenta giorni della loro sottoscrizione.
La registrazione comporta il pagamento delle imposte di registro e la tassazione dei canoni percepiti.

COSA BISOGNA FARE NEL CASO DI SUBENTRO NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE:

Come specifica l’Agenzia delle Entrate nel caso di cessione volontaria del contratto di locazione, tanto da lato del locatore, quanto da quella del conduttore è dovuta L’IMPOSTA DI REGISTRO:
– in misura fissa pari ad € 67, nelle cessioni di contratto senza corrispettivo;
– nelle cessioni di contratto con corrispettivo, l’imposta è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con un pagamento minimo pari ad € 67 euro).

ANCHE LA CESSIONE DEVE ESSERE REGISTRATA ENTRO TRENTA GIORNI DAL SUO AVVENIMENTO.

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